过去5年,澳洲房价扶摇直上,尤其是2015-2017年澳大利亚房地产市场涨势强劲。反观2018年,澳洲首府城市房价涨幅势头放缓,甚至出现明显下跌。根据澳大利亚权威房产机构CoreLogic提供的数据显示,截止2018年9月,全澳范围内房价同比下跌2.7%,拍卖清空率降至60%以下,目前很多投资者信心明显下滑,普遍看跌未来澳洲房地产市场,观望态度明显。那么,澳洲房地产市场是否已经过了黄金销售期,是否也跟中国一样,炒得过高,开始出现房地产泡沫呢?

关于这一点,我们特别请到资深澳房专家、富城集团首席战略官DAVY SONG,为国内众多关心澳房走势的投资者分析当下的地产走势。

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(DAVY SONG先生,是富城集团首席战略官。昆士兰当地著名的地产投资顾问,帮助上千位客户在澳洲成功置业,为数百家庭取得澳洲居住、生活的机会与签证。)

他提到:“澳洲房产在2018年房价下滑的主要原因是:银行收紧了放贷标准。”澳洲审慎监管局(APRA)的房屋贷款采取严格限制,再加上政府宣布对海外买家征收额外印花税,导致海外买家对澳洲住宅的投资需求降低,影响了楼花的开发市场。

DAVY说:“虽然银行收紧了放贷标准短期内直接导致房价下调,挤掉海外投机买家,但从长远来看,有效抑制了房产过热产生泡沫,对长远投资澳洲房产是十分有利的。“他认为这其中,原因有四。

一、澳联储(Reserve Bank of Australia, RBA)没有进一步加息,澳洲审慎监管局也没有进一步收缩贷款政策

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在刚刚过去的12月19日,美联储第四次加息,将联邦基金利率目标区间上调25个基点到2.25%至2.5%的水平,直接导致美股大跌,也很大程度上导致全球房地产市场进一步看跌。但反观澳洲市场,经济增速较为温和,不足以支撑加息;房地产市场在低利率水平保持放缓趋势,说明贷款违约率低,银行财务状况良好,澳洲审慎监管局进一步收紧政策为时过早,故澳洲政府短期内政策不会有大的调整,有利于房地产市场保持稳定。

二、澳洲银行在房地产领域投入数十亿澳币,明显看好澳洲房地产市场

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DAVY SONG 建议我们先来看下瑞士的国际清算银行BIS(Bank for International Settlements)的研究人员前不久发布的47个国家的长期房价趋势报告:研究表明,澳大利亚房价自20世纪60年代初以来持续上涨至今,是全世界最稳健的房地产市场。报告表明,研究的47个国家整体上升期平均持续13年,而最长的上升期出现在澳洲,从1961年到2016年的55年时间里,澳洲房产市场一直处于增长状态,是上行最久的国家。

从报告可以看出,澳洲房地产市场长期表现非常坚挺,适合长期持有。目前房价出现下调,很多业界人士认为属于正常的回调,并不是崩盘。银行投入大量资金在房地产市场,进一步表明银行界普遍看好澳洲房地产市场。

三、澳洲就业持续增长、失业率下降以及人口持续增长,将进一步带动房价的上涨

DAVY SONG 曾在多个场合都强调,影响房地产市场的最重要的因素之一就是人口。澳大利亚作为移民大国,其人口保持稳定快速增长。截止目前为止,澳洲人口突破2500万,平均每年新增40万以上,海外移民的人口占比60%左右。在所有首府城市中,墨尔本的人口增长为12.5%,超过了悉尼。人口的持续增长,加上澳洲政府严格控制房产供应,故未来房产走势仍是稳定上涨。预计2019年墨尔本房价上涨6%~10%,悉尼房价上涨4%~6%。

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四、卖方市场转为买方市场

澳洲房产市场一个重要指标是每周六的“房屋拍卖清空率”(Auction Clearance Rate),是房产市场热度的风向标。正常ACR高于70%,属于卖方市场,比如2016-2017年,悉尼和墨尔本两个城市的拍卖清空率经常保持在80%以上,或者成为“极端卖方市场”;低于70%,属于买方市场;目前悉尼和墨尔本的ACR为67%和69%,属于买方市场。对于投资者来讲,目前是一个非常好入市时机,适合捡漏。在买方市场,意味着投资者可以以更低的价格买到更好位置和配套的房源。

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通过上述分析,DAVY SONG特别为我们总结和建议:投资澳洲房产是一个长期持有的过程,不管是从过去的数据还是最近的澳洲市场都表明,澳洲房产长期保持坚挺稳定的增长。对于海外投资者来讲,尽管今年出现房价下跌,但属于正常市场回调,相反,这是一个很好的入市时机。在房源选择上, 如果购买公寓,可以选择市中心CBD附近配套成熟的社区,尤其是当地人群自住为主的社区,未来升值的空间更大;购买house,则选择土地面积更大的地块,未来house的增值主要是在土地增值这块。

通过选择海外资产配置,能够给我们国内的投资者带来不一样的观点和想法,并衷心祝愿我们的投资者朋友在投资海外房产之前,一定要规避片面应用国内养成的投资经验,而要咨询专业的机构及置业专家,充分把握和了解市场风险和机会,制定与自己相匹配的投资计划和房产退出计划。

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